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青島市地稅局公告2016年第1號 青島市地方稅務局關于發布《房地產開發項目土地增值稅管理辦法》的公告[條款廢止]

來源:稅屋 作者:稅屋 人氣: 發布時間:2016-03-05
摘要:青島市地方稅務局關于發布《房地產開發項目土地增值稅管理辦法》的公告[ 條款廢止 ] 青島市地稅局公告2016年第1號 2016.1.22 稅屋提示 依據 青島市地稅局公告2017年第3號 青島市地方稅務局關于修訂《房地產開發項目土地增值稅管理辦法》的公告 ,自2017年7月...
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青島市地方稅務局關于發布《房地產開發項目土地增值稅管理辦法》的公告[條款廢止]

青島市地稅局公告2016年第1號           2016.1.22

稅屋提示——依據青島市地方稅務局公告2018年第4號 青島市地方稅務局關于貫徹落實《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告本法規第一條廢止。

稅屋提示——依據青島市地稅局公告2017年第3號 青島市地方稅務局關于修訂《房地產開發項目土地增值稅管理辦法》的公告,自2017年7月20日起,本公告下列部分條款廢止或修訂:

1、第三十五條、第三十九條、第四十條、第四十八條第(六)項、第六十三條廢止。

2、第六十一條第(五)項修訂為:加計改良開發未竣工房地產成本的百分之二十。

3、第六十二條第一款修訂為:在土地增值稅清算時未轉讓的房地產,清算后銷售或有償轉讓的,納稅人應按規定在次月十五日內向主管稅務機關申報繳納土地增值稅,其扣除項目金額按清算時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉讓面積,加轉讓環節稅金計算。其中單位建筑面積扣除項目金額的計算公式如下:單位建筑面積扣除項目金額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

現將《房地產開發項目土地增值稅管理辦法》予以發布,自2016年4月1日起施行。特此公告。 

青島市地方稅務局

2016年1月22日

房地產開發項目土地增值稅管理辦法

第一章 總  則

第一條 [條款廢止]為規范和加強我市房地產開發項目土地增值稅的征收管理,根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)和《山東省地方稅務局關于發布〈山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法(試行)〉的公告》(山東省地方稅務局公告2015年第1號)等有關規定,結合本市實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于房地產開發項目土地增值稅征收管理工作。

第三條 本辦法所稱主管稅務機關,是指房地產開發企業開發項目所在地的地方稅務征收機關。

本辦法所稱普通住宅,是指青島市人民政府根據國家有關規定公布的普通標準住房。

本辦法所稱配套設施是指能有償轉讓的未取得《商品房預售許可證》的地下室(儲藏室)、閣樓、車庫(位)等設施(不含人防)。

第四條 納稅人應當向主管稅務機關如實申報應繳納的土地增值稅稅款,保證納稅申報的真實性、準確性和完整性。

第五條 主管稅務機關應當為納稅人提供優質納稅服務,加強土地增值稅政策宣傳輔導,及時對納稅人申報的收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行審核,依法征收土地增值稅。

第二章 房地產開發項目管理

第六條 土地增值稅以政府規劃部門頒發的《建設工程規劃許可證》確定的建設項目為單位進行清算。

房地產開發企業成片受讓土地使用權后分期分批開發的項目,以政府規劃部門頒發的《建設工程規劃許可證》確定的分期分批建設項目為單位進行清算。

第七條 清算項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應當分別計算增值額。

第八條 主管稅務機關應加強房地產開發項目的日常稅收管理,實施項目管理。主管稅務機關應根據納稅人報送的資料,按項目分別建立檔案、設置《房地產項目土地增值稅日常管理臺賬》,運用信息化手段,對納稅人項目立項、規劃設計、工程招投標、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發全過程情況實行跟蹤監控,做到稅務管理與納稅人項目開發同步。

第九條 房地產開發企業應在取得土地使用權并獲得房地產開發項目《建設工程施工許可證》后10日內,向主管稅務機關辦理項目信息登記,填報《土地增值稅項目登記表》,同時提供以下書面資料:

(一)房地產項目立項批文;

(二)國有土地使用權出讓合同或轉讓合同;

(三)建設用地規劃許可證;

(四)建設工程規劃許可證;

(五)建設工程施工許可證;

(六)建筑工程施工合同。

已開始銷售但尚未辦理清算申報的房地產開發項目,納稅人應于本辦法施行后在主管稅務機關規定時限內補報《土地增值稅項目登記表》和相關資料。

第十條 房地產開發企業項目登記內容發生變化或項目建設過程中出現特殊情況導致工程造價偏高,應自變化之日或特殊情況發生之日起30日內向主管稅務機關報告并提交相應資料。主管稅務機關應及時進行實地核查記錄,納稅人應予以配合。

第十一條 房地產開發企業在取得工程竣工驗收備案證后30日內,向主管稅務機關提供以下書面材料。

(一)銷售(預售)許可證;

(二)合同成本清單;竣工驗收證明;建設方、施工方、咨詢企業三方蓋章的工程結算審核報告;

(三)說明直接組織、管理開發項目發生開發間接費用的相關資料。

第十二條 房地產開發企業在已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的,應在其達到該比例之日起30日內向主管稅務機關報送房地產項目銷售、自用和出租情況說明。

第十三條 主管稅務機關出具土地增值稅清算稅款結論后應根據相關規定跟蹤監控銷售剩余開發產品應繳納的土地增值稅。

第十四條 各級稅務機關要建立完善與同級發展改革、國土、建設、規劃、房管等部門的信息交換共享機制,充分利用第三方信息,強化土地增值稅管理。

第三章 預征管理

第十五條 房地產開發項目實施先預征后清算的征管模式,對房地產開發項目的轉讓收入按照青島市地方稅務局預征規定執行。

第十六條 房地產開發企業預繳土地增值稅計算公式如下:
應預繳稅款=轉讓房地產收入額×預征率

第十七條 房地產開發企業在銷售開發產品的過程中,隨同房價向購房人收取的裝修費、設備安裝費、管理費、手續費和咨詢費等價外收費,應并入房地產轉讓收入,作為房屋銷售計稅價格的組成部分,預繳土地增值稅。

第十八條 房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同轉讓房地產,并預繳土地增值稅。

第十九條 保障性住房和拆遷返還住房暫不預征土地增值稅。

第二十條 房地產開發企業清算申報后至收到土地增值稅清算審核結論前,納稅人應就其銷售剩余開發產品取得的收入繼續預繳土地增值稅,扣除項目總金額按申報時的單位建筑面積扣除項目金額乘以銷售或轉讓面積,加轉讓環節稅金計算。待收到審核結論后重新確定單位建筑面積扣除項目金額再多退少補。

第二十一條 房地產開發企業應按月預繳土地增值稅,于次月15日內向主管稅務機關申報繳納稅款。

第二十二條 隨房屋一并轉讓的配套設施,凡轉讓的房屋為普通住宅的,配套設施按照普通住宅進行預征;凡轉讓的房屋為非普通住宅的,配套設施按照非普通住宅進行預征。單獨轉讓的配套設施按照非普通住宅進行預征。

第四章 土地增值稅清算管理

第一節 清算實施

第二十三條 土地增值稅的清算申報主體是從事房地產開發的納稅人。主管稅務機關負責土地增值稅清算申報的受理和審核。

第二十四條 對于分期開發的房地產項目,各期清算的方式應保持一致。

第二十五條 符合下列情形之一的,房地產開發企業應進行土地增值稅的清算:
(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

(三)直接轉讓土地使用權的;

(四)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

第二十六條 符合下列情形之一的,主管稅務機關可要求房地產開發企業進行土地增值稅清算:

(一)已竣工驗收的房地產開發項目,已轉讓(包括視同銷售)的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過85%,但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的,是指取得最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。

第二十七條 上述第二十五條、第二十六條中所稱的“全部竣工”“已竣工驗收”是指房地產開發項目符合下列條件之一的情形:

(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案;

(二)開發產品已開始投入使用(包括交付購買方);

(三)開發產品已取得了初始產權證明。


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